買って住みたい街 流山おおたかの森

頭のよい子が育つ家 私たちの大切な孫・こどもの未来を考える

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住宅ローン金利の予測(変動金利)

『HOME’S』のユーザーの検索・問合せ数で“実際に探されている街/駅”のランキング結果で、分譲マンション、分譲一戸建て、中古マンション、中古一戸建てを探している街から算出した順位です。

買って住みたい街ランキングは、地域イメージの良さや駅周辺の再開発などによって地域のポテンシャルが大きく向上しそうなエリアの駅が上位に登場する傾向があります。都心の交通・生活利便性が高い地域は、地価の上昇、建築資材価格・人件費の上昇によって販売価格が上がっていて、一般的な給与所得者では手が届かない価格帯で分譲される事例が増えてきました。今回、千葉方面の駅が多く上位にランクインしたのは、価格面で割安感があり、交通利便性があり、良好な環境の住宅地が望めるということがあります。

特にJR沿線が多くランクインしている中で、流山おおたかの森は私鉄としてはトップの評価です。従来は東急田園都市線の人気が高かったのですが、価格が手の届かないところになってしまったために20位に下げています。「住みたい」と思っても買えなければ、実際に住宅を探している人にとっては何の意味もありません。

その点において流山おおたかの森は「買って住みたい街」といえます。

都心近郊駅

都心近郊駅

都心ターミナル主要駅から乗車時間30分前後で駅徒歩10分以内というのは、通勤時間の理想的な時間・距離です。
人気駅の駅徒歩10分以内というと商業ビルが多くて、一戸建ては少ないといえて希少です。

それを首都圏全体で比較すると
埼玉県の大宮駅の販売平均価格は4950万円
埼玉県の所沢駅の販売平均は4380万円
東京都の立川駅の販売平均価格は4580万
横浜市のあざみ野駅の販売平均は8880万円
横浜市の横浜駅の販売平均価格は7480万円
千葉県の市川駅の販売平均価格は6480万円

一番安いのは立川駅の4480万円ですが土地が55㎡と小さくて使いずらい間取りでファミリー層には向きません。100㎡換算すると8145万円と割高です。

次いで5000万円以下は所沢駅になりますが、東京・大手町など都心部への通勤には乗り換えが必須で乗車時間は40分を超えてしまいます。

同じ千葉県内での人気駅は市川駅になりますが販売平均価格は6480万円と都内並みに高くなっています。

交通

住宅ローン金利の予測(変動金利)

流山おおたかの森駅はつくばエクスプレスの快速停車駅なために、秋葉原まで6駅で乗車時間25分で直通で行く便利な駅。
また秋葉原駅からはJRや地下鉄などたくさんの路線が入っていて都内のどこに行くにも便利です。
また、流山おおたかの森駅は東武野田線も乗り入れていて、わすが2駅で乗車時間5分と近いです。柏駅でJRや地下鉄に乗り換えるのも便利です。

2005年8月に流山おおたかの森駅 開業。つくばエクスプレス開業と同時に、交差する東武野田線の駅も開業した。 駅名となったおおたかの森とは、西方にあるおよそ25haの森林、通称「市野谷の森」のことであり、絶滅危惧種にかつて指定されていたオオタカが生息することから、おおたかの森と呼ばれていた。
宅地化が進んだ流山市にあって貴重な森林であり、地元住民や自然保護団体などの関係者が「保全計画」を策定し、一帯を日本初の都市保全林「県立市野谷の森公園」として整備して駅周辺の里山をある程度残していくこととなった。
つくばエクスプレスの普通・区間快速・通勤快速・快速のすべてが停車する。
つくばエクスプレスの2016年度の1日平均乗車人員は34,700人でつくばエクスプレスの各駅では秋葉原駅、北千住駅に次ぐ3位。東武鉄道 の2015年度の1日平均乗降人員は53,422人でアーバーパークラインの各駅では柏駅、大宮駅、船橋駅、春日部駅に次ぐ第5位。両路線共に毎年乗降客数が増えている。
2007年に「流山おおたかの森 S・C」と「TXグランドアベニューおおたかの森」が相次いで開業。
そのTXグランドアベニュー内で地元高校などの吹奏楽部による駅コンサートやジャズやロックのミュージシャンが週末などを中心に開かれている。

周辺環境

市野谷の森
住宅ローン金利の予測(変動金利)

市野谷の森は千葉県流山市の中央に位置する広さ約25haの雑木林です。つくばエクスプレスの流山おおたかの森駅から徒歩約10分の距離で、周辺では宅地開発が急激に進んでいます。
この森も元々は約500haの広さがありましたが、つくばエクスプレスの沿線開発のため3haを残して宅地開発される予定でした。しかしながら、幅広い市民の署名運動や「NPOさとやま」の前身団体である「流山自然観察の森を実現させる会」の行政との粘り強い交渉の結果、半分の25haを千葉県の自然観察公園として残すことになりました。現在は公園整備を進めています。
市野谷の森は周辺の農家が落ち葉や下草を堆肥として利用していた人工林の雑木林で、クヌギ、コナラ、イヌシデ、エノキ、ムクノキ、コブシなどの落葉広葉樹に一部シラカシ、シロダモなどの常緑広葉樹やスギ、ヒノキなどの針葉樹が混じっています。林床にはアズマネザサが繁茂していますが、林縁や林内の開けたところにはスミレやランの仲間など多種類の野草が季節ごとに花や実をつけます。森の樹木では、四季を通してシジュウカラ、エナガ、コゲラ、メジロなどの小鳥が見られる他、季節ごとにキビタキ、オオルリ、シメ、アオジなどの野鳥が渡ってきます。駅名にもなっているオオタカは、ときどき森の上空をゆったりと滑空している姿が見られます。

市野谷の森「NPOさとやま」の活動(NPOさとやまホームページより)
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・チョウの観察会 市野谷の森周辺でチョウの観察をします。
市野谷の森の林縁を歩いてチョウの観察をしました。すでに樹液を出しているコナラの木にはサトキマダラヒカゲが群がっており、林の高みをアカボシゴマダラ(ただし中国原産種)が飛んでいきました。またクリの白い穂状の花にはイチモンジチョウ、コミスジ、ルリシジミなどが集まる一方、ネズミモチの花にはメスグロヒョウモンという珍しいチョウの♂が来ていました。メスグロヒョウモンは市野谷の森では初めての確認で、過去10年余の確認種はこれで57種になりました。

・昆虫の観察会 市野谷の森で昆虫の観察をします。
親子昆虫観察会です。虫取り網でどれだけの虫が捕まえられるかな?森の中ではオオヒラタシデムシの幼虫、ザトウ虫、ミミズ等、いろんな種類の森の掃除屋さんがいました。昆虫の死骸や土を綺麗にしてくれます。子供たちは子供たちの低い目線で小さな花についた虫を次々発見しては先生に質問しています。ニホンアカガエルやヒキガエルもいました。開けた原っぱで子供たちは、トノサマバッタや虫捕りに挑戦です。花畑では、黒い羽根のジャコウアゲハがウマノスズクサの葉に産み付けた卵や幼虫が観察できました。また、今年初めて、セミの鳴き声を聞きました。
オオタカの森探検ツアーでは、市野谷の森で子供たちがクワガタやヒグラシなどの昆虫を見つけました。森の中に入るのは初めての子供が多く、コウガイビルやザトウムシのような珍しい虫に驚いていました。

・野草観察会
市野谷の森での野草観察会でした。 タチツボスミレ、アカネスミレなどが見られました。

  • 駒木ふるさとの森
    駒木ふるさとの森

    駒木ふるさとの森は流山市の昔からの下総台地の雑木林が残っている。原植生の林でバードウォッチングの名所でもある。決して整備された公園というわけではないが、遊歩道や東屋もあるので晴れた日などは特に気持ちがよく、お散歩にはうってつけ。

    春には新緑、秋には紅葉も楽しめ、朝には小鳥のさえずりが聞こえる。 林の緑が濃くなってくると、静かな朝にはウグイスの鳴き声に始まり、シジュウカラの群れの中にヤマガラの鳴き声がまじってきます。たまに、オオタカやサシバが見られたり、キジまでも見られるとのこと。

  • 十太夫近隣公園
    十太夫近隣公園

    2016年4月に開園された流山おおたかの森の発展の象徴ともいえる公園。
    既存の樹木が生かされていて、10メートルを超える立派な木々が広大な公園にそびえ立っている。それでいて鳥の巣もあり、鳥の鳴き声が森だったことを感じさせてくれます。ただ木々は公園全体の1/4程度で、芝生と雑草が入り混じる広場が広がっていて、空が大きくて伸び伸びとしていて日当たりが良くて、都市型の自然公園です。

    周回道路は500m近くあってジョギングや犬の散歩にはうってつけの公園です。子供の遊具もあり、安全な公園内道路で三輪車で走り回ることもできて、小さな子供に良い公園です。

  • おおたかの森ショッピングセンター
    おおたかの森ショッピングセンター

    流山おおたかの森 S・Cは高島屋子会社の東神開発株式会社が運営するショッピングセンター。核店舗でタカシマヤフトードメゾンやイトーヨーカドーやロフトなどが入り、専門店などで130店もある。その他で紀伊国屋書店やTOHOシネマや家電のNojimaなどあり、郵便局に流山市の出張所もある。更にママ’sCAFEや授乳専門ルームなどもあり、赤ちゃん連れでベビーカでもママが楽しめる配慮がいっぱい。
    駐車場は2200台もあり、1時間は無料サーピスと行きやすいが、土・日は混雑する程の人気。

  • FOODMASON Takashimaya
    FOODMASON Takashimaya

    「デパ地下の魅力が、私たちの街に」をモットーに、高島屋で人気のブランド、こだわりの味、フレッシュな美味が味わえる。作りたてが味わえるイートインとして、タカシマヤを代表する美食ブランドベーカリーカフェ「フォション」をはじめ、イタリア料理の「コメ・スタ」や「札幌かに家」に「魚道楽」など9つもあります。「ブールミッシュ」や「ゴディバ」など名店のスウィーツ、コンシュルジュカウンターなど、まさしく「デパ地下」が楽しめます。

  • コメダ珈琲流山おおたか店
    コメダ珈琲流山おおたか店

    茶系の色の壁とチューダー風のおしゃれな外観に緑のレンガの屋根で、駐車場が大きくて、出し入れがしやすいので行きやすい店。気軽にママ友とお茶と言えばコメダ珈琲。
    テーブルも大きくて、気兼ねなくママ友と長居できる雰囲気がいい。

  • Burn & Forest148カフェ
    Burn & Forest148カフェ

    2017年4月にできたばかりの、美しい木々の中に、カントリー風なおしゃれな建物のカフェ。
    ウッディな外観と共にインテリアもウッディな雰囲気。カフェとランチがありイタリアン、フレンチなどあります。テラス席もおしゃれでハワイのカフェカイラの様な爽やかな空間でした。店内で販売しているパンは持ち帰りも店内で食べることもできます。

  • 医療法人社団誠高会おおたかの森病院
    医療法人社団誠高会おおたかの森病院

    内科・小児科など18の診療科がある総合病院。「高度な専門性をもって地域医療に貢献します」をモットーにしていて、高度な医療を東京まで行かなくても受けられる。小児科では、咳、鼻水などの諸症状からアレルギー性疾患まで、専門医により診察・治療をしているので安心。

地価の推移と予測

国土交通省「公示地価」の流山市美田69番と野田市清水字出井ノ下673番のデータによる

国土交通省が発表している「公示地価」の過去の推移を、流山おおたかの森駅2000mの地点の土地と野田線・愛宕駅1200mの地点の土地で比較してみると

野田線・愛宕駅1200mの土地は1990年代のバブル崩壊以降の土地価格下落の流れを受けて、1998年以降も下げ続けています。
全国的には2006年底打ちをしています。に前後団塊ジュニア世代が住宅購入適齢期(30歳台)に入り、新築住宅を購入しだして住宅着工が120万戸を超えるなどで、土地・建物の取引が活況であっために土地価格が反転したのです。
しかし、野田線・愛宕駅近くは、この全国的傾向とは違い価格下落が続きました。人口流入が少なくて、住宅開発が少なかったためです。
それに対して、流山おおたかの森駅周辺は、バブル崩壊以降の下落が2005年に底打ちをしました。2006年は反転上昇して、2007年が団塊ジュニアによる「ミニ住宅バブル」の頂点となりました。

その後は、需要が減ったために再び下落をしました。
しかし2011年には底打ちをしました。つくばエクスプレスが開業して、流山おおたかの森駅ができて6年経ったところで、住宅地開発が本格化し始めたためです。それにより土地価格が上がり始めました。その2011年を底に緩やかに上げ続けています。

土地の価格は、取引が多ければ価格が上がります。逆に誰も買う人がいなければ価格は下がります。また、日本では「新築信仰」が強くて、住宅一次取得世代で平均年収以上ある世帯は新築住宅を望む傾向が強いです。そのため人口流入があるエリアは、住宅地開発がされて新築住宅を建築します。そのため土地価格が維持向上されると言えます。

流山おおたかの森駅周辺では、人口流入が続く限り、土地価格は緩やかに上がり続けるといえます。また、首都圏全般では土地価格が上がり過ぎて、一般世帯が土地+新築建物を購入できない価格帯にまで上がってしまったエリアが多く出ています。そのため流山おおたかの森駅などのように都心に交通便利で住宅ローンが組める良好な住宅地を選ぶ傾向が出ていて、人口流入はしばらく続くと考えられます。
そのため流山おおたかの森駅周辺の土地価格はしばらく「ゆるやかな上昇」が続くと考えられます。

東日本レインズの土地成約実績データを集計

不動産業者間情報システムの東日本レインズの土地成約データより、流山おおたかの森駅徒歩20分以内の年推移をみると
2008年の土地成約価格の平均は18.6万円/㎡でした。それが2009年には17.5万円/㎡にやや下がり、2010年には13.2万円まで下がりました。201年の土地取引の平均が駅徒歩15分と2008年の駅徒歩12.7分よりやや遠くなったことも影響しています。そして2011年15.6万、2012年15.8万とやや上昇しましたが、2013年には12.1万円と直近の底となりました。平均の土地の大きさが178㎡とやや大きくなったのと、駅徒歩15分とやや遠くなったことも影響しています。

そして2014年には18.7万円と大きく上がりました。平均で絵駅徒歩11分と近くなり、土地面積が平均で149㎡と少し小さくなったこともあります。
2015年17.7万円とやや下げて、2016年に16.8万円と下ましたが、2017年は6月末までで平均20万円と上げていて、直近10年での最高値になりました。
平均で駅徒歩12分で土地面積は136㎡と駅に近くて面積がやや小さくなっています。

流山おおたかの森駅徒歩20分以内の土地成約相場は、2017年1月~6月の平均で㎡単価20万円で坪単価は66万円となっています。
土地面積は平均136㎡なので、販売価格平均は2785万円になっています。
駅徒歩10分以内は㎡単価21.1万円で、駅徒歩11分から20分は19.6万円なのであまり大きな差はありません。ただ駅徒歩10分以内はマンションなどが多いために、住宅地としては取引は少なくて、駅徒歩11分から20分が3倍の多さとなっています。
つまり流山おおたかの森駅徒歩圏は徒歩11分から20分が多く、㎡単価は19.6万円となります。(2017年6月末現在)

住宅建設の推移

国土交通省「新設住宅着工」のデータによる

流山市の住宅着工戸数(持家+分譲戸建て)の年度推移

国土交通省の「新設住宅着工」データから、「持家」と「分譲戸建て」を合わせた新築戸建て建設データの流山市で年推移をみると
流山市の住宅建設の2016年度は1263戸でした。持家661戸で分譲戸建て602戸とほぼ半分づつです。
流山おおたかの森駅開業前の2000年度から2002年度の平均は794戸でした、それがつくばエクスプレスの開業に向けて増えていき、開業の2005年は1116戸と+41%増えました。
その後は減少して開業以前の800戸を下回るようになりました。
ひの2007年度から2009年度の800割れを底に徐々に増えていき2015年度は1164戸と2000年以来の最大となり、2016年度は更にそれを上回って1263戸と大きく増えました。
つくばエクスプレス開業前の800戸前後から+400戸(+50%)増えています。
流山おおたかの森駅周辺などの大型分譲地開発が新築住宅建設を増やしているといえます。

人口の推移

流山市役所のHPの人口データより

流山市の平成29年4月現在の人口は18万2126人。
平成2年(1990年)は13万7317人であったので、この27年で4万4809人(+32%)増えました。年平均で+1660人(1.2%)増えています。安定した人工増加が続いています。
特に平成19年(2007年)から増加率が上がっています。
この10年間で+2万7930人増えましたので年平均で2793人となり、それ以前よりも+1133人も増加が増えています。
つくばエクスプレスの開業により住宅地開発が進み、人口流入が増えたことによるものです。

総務省の国勢調査データより

流山市転入

流山市の転入者がどこからきたかを総務省の国勢調査からみると

一番多いのは東京23区になります。5年間で4437人が流山に移住してきたことになります。その中では足立区が最も多いです。
行政単位では柏市が一番で3466人です。その次の松戸市2777人と合わせると6000人以上で転入者2万7000人の2割にもなります。次いで横浜市からが754人と多いです。

流山市役所のHPの人口データより

年齢帯別

流山市の人口の年齢帯別の構成をみると
最多年齢帯は40歳から44歳で、次いで35歳から39歳になっています。30歳から49歳は31.8%と多く、全国は27.2%なので多いので働き盛り世代の多い市と言えます。
全国比較では、流山市の9歳以下の比率の高さが際立っています。全国が8.3%なのに対して、流山市は10.6%と全国よりも+27%も子供が多くなっています。
特に全国的には人口減少の中なのですが、流山市は20歳以下で0歳から4歳の人口が最も多くて低年齢層ほど人数が多くなっています。「子育ての市」としての活気が見て取れます。

人口の年齢帯別の構成をみると、全国的は40歳から44歳が多くて、その後は若くなるほど構成比が小さくなっています。少子高齢化です。しかし流山市は9歳以下が増えていて、0歳から4歳が多いのは全国的に珍しい構成比となっています。
全国比較では60歳から64歳の構成比が最も差があり、その分が30歳から49歳の多さになっています。全国的には定年及び予備軍が多いのですが、流山市はまだまだ働いて稼ぎ続ける活気ある市と言えます。

買い時

2017年、住宅は買い時!

2017年、住宅は買い時!

4つのポイント
1.史上最低金利

史上最低金利

  • 首都圏の新築一戸建て譲の販売平均価格は2012年に3200万円だったのが、2017年現在は3600万円と+400万(+11%)上げています。土地価格上昇と建築費の上昇によるものです。
  • 流山おおたかの森の公示地価は上げている。住宅開発と人口増加によるもの。
  • 首都圏郊外の主要な駅は軒並み6000万円を超えている。流山おおたかの森は割安でお買い得なので「買って住みたい街」
2.住宅価格が上がる

住宅価格が上がる

  • 物件価格5000万円で、金利1.5%なら利息総額は1350万円で支払総額は6350万円。2%になると利息は1077万円で支払総額は1800万円になる。支払総額で450万円もお得。
  • 現在は史上最低の超最低金利だが、「終わりの始まり」で最後の借り時。
  • 今後、金利は確実に上がる。4つの要因「日本国債の買い手・金融動向」「日本国債の格付け」「世界的経済動向と金利為替相場」「日本政府の金利政策」から上がらざるを得ない。
3.消費税の増税

消費税の増税

  • 消費税10%増税時期は2019年10月の予定です。
  • 10%になると、5000万円の住宅では、今より100万円税金が増えます。
4.様々な優遇制度

様々な優遇制度

  • 住宅ローン控除があり最大50万円が所得税から控除されます。
  • 親から住宅資金を最大3000万円も生前贈与できます。
  • すまい給付金制度で最大40 万円が所得税から控除されます。
  • 固定資産税が3年間2分の1に軽減されます。

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