注文住宅Q&A

固定金利か変動金利か迷う人が多いです。
固定金利は金利が変動金利より高いが返済額が固定されるので安心。
変動金利は金利が低いので年間返済額が低く抑えられて、年収返済率で固定金利よりも多く借りられます。
住宅ローン金利は日本国債の長期10年の金利に影響されることが多いです。その金利の推移をみると、10年国債は昭和61年（1986年）より発行されました。その時は5％前後でした。となると住宅ローン金利は銀行手数料1.0％+リスク料1.0％くらいをみて7.0％くらいでした。
それがバブルとなり金融抑制のため8％まで上がりましたが、これは異常事態といえます。
その後バブル崩壊により金融的以上事態は緩和されましたが、住宅・建設不況となり、建設促進のために金利を下げる傾向となりました。
そして平成10年（1998年）には2.0％を割り「低金利時代」に入りました。この時の住宅ローンは3.0％強が多く、「低金利時代」は平成23年（2011年）まで13年間続きました。
そしてアベノミクス・異次元金融緩和が始まり1.0％以下となる「超低金利」となり、平成28年からは「マイナス金利」となり、住宅ローンは1.0％を割る「史上最低水準」になりました。

そのため、今は「超低金利で史上最低水準」」ですから変動金利でも十分に低くて、できれば変動金利で「買える額」を増やすことが最優先です。
変動金利で0.6%なら年収500万円の人で最大で4700万円の借り入れができます。それが金利1.0%になると4400万円まで下がります。土地を購入して建物建築をする時に、土地が2500万円として建物が2000万円とすると4500万円となり固定金利では買えなくなります。無理して性能・機能の低い商品や悪い立地の土地を購入するのは「損」することになります。
建物の将来の資産価値は、中古住宅の銀行査定は20年減価償却が基本で20年でほとんど査定額がゼロ円となります。しかし、長期優良住宅であったり、耐震証明書がとれたりすると、建築後20年たっても新築時の性能と遜色がないことが公的に証明されると、査定額は上がります。銀行ローン査定マニュアルでは20%まで高く査定できるし、中古住宅は「相場価格商品」ですから、「安心・安全」が公的保証されると人気が出て20%以上の価格がつくこともあります。
この変動金利でより良い商品を購入して、5年後に金利の状況をみて上がるようであれば固定金利に変更するのが良いでしょう。また、繰り上げ返済をして金利支払い額を減らす工夫もするのが良いでしょう。

また今後の住宅ローン金利はどうなるの?

今後の金利の予測としては、
・今年から2~3年は1%以下の超低金利が続きます。
・東京オリンピック後の2020年以降はやや上昇して1%を超えます。
・2025年以降は社会保障費の拡大で財政プライマリーバランスの悪化が限度を超えて国債格付けが下がり金利は急騰して4%を超えることが考えられます。

今後はどうなるかと考える時に、この金利動向に強く影響するのは発行者である政府・日銀の意向です。
政府は「デフレ経済からの脱出」のためにインフレ2%目標にしていて量的質的金融緩和により、市中にお金をたくさん供給して、投資活動を活発化させて消費を増やそうとしています。そのためお金が回りやすいように超低金利にしています。これは「アベノミクス」の根幹と言える政策です。そのため当面は阿部政権が続く限り、「超低金利政策」は続くと考えられます。
しかし、大きな問題は、日本の財政が赤字国債の発行に頼っていて、国債残高(公債含む)が1200兆円を超えてしまい、財政プライマリーバランスが世界最悪となってしまっていることです。これが限界点と言われる1700兆円以上あると言われている日本の富を超えてしまった時に、国債の格付けが悪化して利率が急騰することが想定されています。 その一番の圧迫要因が2025年問題と言われる団塊世代が後期高齢者入りする時に社会保障費が50兆円を超えとしまうと財政プライマリーバランスを大きく悪化させてしまうのです。そのため2025年向けて国債格付けが悪化して、利率が上がることが考えられています。
長期的には、住宅ローン金利が上がるのは確実といえます。
そのため、今は変動金利で借りて、5年後に国債金利が2.0％を超えていたら固定金利に変更するのが良いと言えます。 そのようなオプションの付いた住宅ローンを選ぶべきでしょう。